Grundsteuer-Urteile 2026: Gerichte bestätigen Bodenrichtwert

In diesem Sommer haben gleich zwei Gerichte über die neue Grundsteuer geurteilt, und in beiden Fällen spielte der Bodenrichtwert die entscheidende Rolle. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigte am 22. April 2026, veröffentlicht am 20. Mai 2026, das baden-württembergische Bodenwertmodell als verfassungsgemäß. Wenige Wochen später erklärte auch das Finanzgericht Niedersachsen am 18. Juni 2026 das dortige Flächen-Lage-Modell für verfassungsgemäß, samt dem darin verwendeten Lage-Faktor, der ebenfalls auf dem Bodenrichtwert basiert. Für Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer heißt das: Der Bodenrichtwert bleibt die zentrale Rechengröße der neuen Grundsteuer, und die Hürden, sich davon zu lösen, sind hoch.

Die BFH-Entscheidung zu Baden-Württemberg im Detail

Im Zentrum des BFH-Verfahrens (Az. II R 26/24) stand eine Eigentümerin eines Zweifamilienhausgrundstücks in Karlsruhe. Der zuständige Gutachterausschuss hatte für den vorderen, baureifen Teil des Grundstücks einen Bodenrichtwert von 510 Euro pro Quadratmeter angesetzt, für den hinteren Gartenteil einen reduzierten Wert von 168 Euro pro Quadratmeter. Die Eigentümerin wollte für das gesamte Grundstück den niedrigeren Wert angewendet wissen. Der BFH bestätigte jedoch die Vorinstanz und wies die Revision als unbegründet zurück.

Nach dem baden-württembergischen Landesgrundsteuergesetz (LGrStG BW) wird der Grundsteuerwert ausschließlich durch die Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt, unabhängig von Bebauung, tatsächlicher Nutzung oder möglichen Mieteinnahmen. Individuelle Besonderheiten einzelner Grundstücke, etwa eine Beeinträchtigung durch Verkehrslärm, Hochwassergefahr oder eine ungünstige eigene Bebauung, spielen für die Berechnung des Grundsteuerwerts nach diesem Modell keine Rolle. Baden-Württemberg durfte dieses reine Bodenwertmodell laut BFH aufgrund der bundesverfassungsrechtlichen Öffnungsklausel einführen und damit vom Bundesmodell abweichen.

Die 30-Prozent-Hürde für einen niedrigeren Wert

Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg sieht zwar eine Öffnungsklausel für den Nachweis eines niedrigeren Werts vor, doch die Voraussetzungen dafür sind eng gefasst. Ein niedrigerer Wertansatz ist laut BFH nur zulässig, wenn der nachgewiesene tatsächliche Wert um mehr als 30 Prozent von dem pauschal ermittelten Grundsteuerwert abweicht, und dieser Nachweis muss durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten erbracht werden. Im konkreten Karlsruher Fall lag die von der Eigentümerin geltend gemachte Abweichung bei etwa 24 Prozent, also unterhalb dieser Schwelle. Die Klage hatte deshalb auch aus diesem Grund keinen Erfolg.

Für die Praxis bedeutet das: Wer in Baden-Württemberg der Auffassung ist, dass sein Grundstück wegen individueller Nachteile eigentlich deutlich weniger wert ist als der Bodenrichtwert mal Fläche ergibt, muss diese Abweichung nicht nur behaupten, sondern mit einem Gutachten belegen, und die Differenz muss mehr als 30 Prozent betragen. Kleinere, plausible Abweichungen reichen nach dieser Rechtsprechung nicht aus, um vom Regelwert abzuweichen. Mehr zum Zusammenhang zwischen Bodenrichtwert und der neuen Grundsteuer lesen Sie auch in unserem Beitrag Bodenrichtwert und die Grundsteuer: der Zusammenhang.

Niedersachsen: auch der Lage-Faktor hält der Prüfung stand

Nur wenige Wochen vor der BFH-Entscheidung hatte bereits das Finanzgericht Niedersachsen am 18. Juni 2026 in einem eigenen Verfahren (Az. 1 K 38/24) über das dortige Grundsteuergesetz entschieden. Niedersachsen verwendet mit dem Flächen-Lage-Modell einen anderen Ansatz als Baden-Württemberg: Die Grundsteuer wird dort auf Basis der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet, ergänzt um einen Lage-Faktor, der die Lagequalität des Grundstücks berücksichtigt.

Dieser Lage-Faktor entsteht durch einen Vergleich des individuellen Bodenrichtwerts eines Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde. Liegt der eigene Bodenrichtwert über dem Gemeindedurchschnitt, erhöht sich der nach der Fläche ermittelte Wert entsprechend, liegt er darunter, sinkt er. Das Finanzgericht Niedersachsen erklärte dieses Modell für verfassungsgemäß und begründete dies unter anderem damit, dass sich Bodenrichtwerte bei Grundstücksbewertungen bereits bewährt hätten und eine genauere, in Massenverfahren gleichzeitig handhabbare Alternative nicht ersichtlich sei. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage hat das Gericht die Revision zum BFH zugelassen, sodass eine endgültige höchstrichterliche Klärung für Niedersachsen noch aussteht.

Warum beide Urteile über die einzelnen Bundesländer hinaus wichtig sind

Seit der Grundsteuerreform verwenden mehrere Bundesländer eigene Ländermodelle, die vom Bundesmodell abweichen, gestützt auf dieselbe verfassungsrechtliche Öffnungsklausel. Einen Überblick über die verschiedenen Modelle und ihre Unterschiede geben wir in unserem Beitrag Bundesmodell und Ländermodelle bei der Grundsteuer. Die beiden aktuellen Urteile betreffen zwar unmittelbar nur Baden-Württemberg und Niedersachsen, ihre Begründung ist jedoch auch für andere Bundesländer mit ähnlichen, bodenwertbasierten Modellen von Bedeutung. Beide Gerichte kommen im Kern zu demselben Ergebnis: Der Bodenrichtwert ist als pauschalierende Bewertungsgrundlage in einem Massenverfahren wie der Grundsteuer verfassungsrechtlich tragfähig, auch wenn er individuelle Besonderheiten eines einzelnen Grundstücks nicht abbildet.

Was das für Ihren Grundsteuerbescheid bedeutet

Wenn Sie einen Grundsteuerbescheid erhalten haben, der auf dem Bodenrichtwert Ihrer Zone basiert, zeigen diese beiden Urteile, dass ein bloßer Verweis auf individuelle Nachteile Ihres Grundstücks allein in der Regel nicht ausreicht, um erfolgreich Einspruch einzulegen. Wollen Sie einen niedrigeren Wert geltend machen, brauchen Sie eine fundierte, gutachterlich untermauerte Begründung, und in Modellen mit einer festen Abweichungsschwelle wie in Baden-Württemberg muss diese Abweichung deutlich, nämlich mehr als 30 Prozent, ausfallen. Bevor Sie Einspruch einlegen, lohnt sich deshalb zunächst ein genauer Blick auf den für Ihre Adresse geltenden Bodenrichtwert. Über unseren Bodenrichtwert-Rechner unter bodenrichtwertkartedeutschland.de/bodenrichtwert können Sie prüfen, welcher Wert für Ihre Zone hinterlegt ist, soweit für Ihr Bundesland Daten verfügbar sind. Grundlegende Erklärungen rund um den Bodenrichtwert selbst finden Sie zudem im Beitrag Was ist ein Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt? sowie im Ratgeber Bodenrichtwert und Grundsteuer.

Wie sich die beiden Modelle unterscheiden

Auch wenn beide Urteile den Bodenrichtwert als Grundlage bestätigen, unterscheiden sich die beiden Modelle in der Praxis deutlich. Das baden-württembergische Bodenwertmodell rechnet ausschließlich mit Fläche mal Bodenrichtwert, unabhängig davon, ob und wie ein Grundstück bebaut ist. Das niedersächsische Flächen-Lage-Modell bezieht dagegen zusätzlich die Fläche des Gebäudes mit ein und moduliert das Ergebnis über den Lage-Faktor, der die Lagequalität im Vergleich zur jeweiligen Gemeinde abbildet. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Welches Modell in Ihrem Bundesland gilt, entscheidet erheblich darüber, welche Faktoren neben dem Bodenrichtwert noch in die Berechnung einfließen, und welche Argumente bei einem Einspruch überhaupt aussichtsreich sein können.

Häufige Fragen

Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen, wenn mein Grundstück Nachteile hat?

Grundsätzlich ja, allerdings zeigen die aktuellen Urteile, dass die Hürden hoch sind. In Baden-Württemberg müssen Sie mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten nachweisen, dass der tatsächliche Wert um mehr als 30 Prozent unter dem pauschal ermittelten Wert liegt. Ohne ein solches Gutachten und ohne diese Abweichung hat ein Einspruch nach dieser Rechtsprechung wenig Aussicht auf Erfolg.

Gilt die 30-Prozent-Regel auch in anderen Bundesländern?

Die konkrete 30-Prozent-Schwelle betrifft das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg. Andere Bundesländer mit eigenen Ländermodellen, etwa Niedersachsen mit dem Flächen-Lage-Modell, haben eigene Regelungen. Für das Bundesmodell gelten wiederum eigene Vorschriften zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.

Was hat das Finanzgericht Niedersachsen konkret entschieden?

Das Finanzgericht Niedersachsen erklärte am 18. Juni 2026 das niedersächsische Grundsteuergesetz mit dem Flächen-Lage-Modell, einschließlich des auf dem Bodenrichtwert basierenden Lage-Faktors, für verfassungsgemäß. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Ist damit die letzte Instanz zur neuen Grundsteuer erreicht?

Für Baden-Württemberg hat der BFH bereits abschließend entschieden. Für Niedersachsen steht eine mögliche Überprüfung durch den BFH noch aus, da die Revision zugelassen wurde. Weitere Verfahren zu anderen Bundesländern und Modellen sind ebenfalls möglich.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Über unseren Bodenrichtwert-Rechner unter bodenrichtwertkartedeutschland.de/bodenrichtwert können Sie den hinterlegten Wert für Ihre Adresse abrufen, soweit für Ihr Bundesland Daten verfügbar sind. Für nicht abgedeckte Bundesländer verweisen wir auf die jeweiligen amtlichen BORIS-Portale.